房地产兴衰谁人知？

房地产兴衰谁人知？




Robert J. Shiller

二十世纪九十年代的人们或许没人能料到，从2000年起的几年内，美国等许多国家的房价竟然翻了一番。亨利•S•邓特(Harry S. Dent)曾在1998年时出了本畅销书，名叫《狂飙的二十世纪：盛世之年创造你想要的财富和生活方式》(The Roaring 2000s: Building the Wealth and Lifestyle you Desire in the Greatest Boom in History)。

你是不是认为，这书名本身不就显示作者预见了房产业的迅猛发展吗？情况并非如此。实际上书中只是说“尽管经济蓬勃发展，但城郊地区的房价只会温和上涨。”作者最后还对读者的投资组合提出建议，认为只是“有选择性”投资房地产。不难看出，邓特写这本书时，注意力全部都在当时欣欣向荣的股市上了。

或许真没人能未卜先知，不过“事后诸葛亮”倒是不少。在房地产已呈欣欣向荣之势后，各种对此现象做出“预言”的书便纷纷涌现，但这些也都只是做做简单的推论罢了，谈不上是什么预言。大卫•列瑞尔(David Lereah)就是其中之一。他是美国全国地产经纪商协会(National Association of Realtors)的首席经济学家，在2005年时出过这样一本书：《你错过了房地产热？揭秘房地产现象，告诉你如何从中获益》(Are You Missing the Real Estate Boom? Why Home Values and Other Real Estate Investments Will Climb Through the End of the Decade -- and How to Profit from Them)。不过相比之下，他的另一大作《新信息经济时代下的致富经》(The Rules for Growing Rich: Making Money in the New Information Economy)则有些未卜先知的味道。该书出版于2000年，这正好是互联网大潮席卷全球的前夕。这本书先是谈到了股市，继而又提到了房地产，作者认为过去几年的情况已经证明，对于任何投资来说，只有房地产是值得加入投资组合的选择。

对于那些未能预见行业兴衰的人，我们不应该横加指责，因为没有人能预知未来。但有些经济学家今天却宣称房地产的繁荣是依托于基本面因素的，那就请他们解释一下，既然是依托业已存在的基本面因素，那他们为什么以前不能据此预见到今日房价的高企？

以上的种种事例告诉我们，在预知高房价的问题上，没有人是成功的预言家。人们或许也因此得出一个结论：今天的你我无法得知明日的房价会有怎样的表现，下跌、企稳或是继续爬升，结果都不得而知。市场的不可预知性或许才是正确的结论。

尽管人们的预测每每以失败告终，但我们可以换个角度来看待此事。或许这并不表示人类失去了预言能力，而只是表明目前如此之高的房价其实是一种异常与扭曲，早晚一天它会出现回调。

本轮房价上涨不仅是该领域有史以来最有气势的一次，而且纵观美国房价长线图，你会发现与其他领域的价格上涨（如停车场价格的最大涨势）比起来，房价此次涨势也是显得格外突出。眼下的房价的确看起来有些反常，也许事实就是如此。而且，正是由于近来房价一直居高不下，我们似乎就更应该有能力对此做出预计。房市与股市大不相同，后者显得更加无规律可寻。

在过去相当长的一段时间内，房价一直保持着一种走势。根据10城市的Standard & Poor's/Case-Shiller综合房价指数看，1990-1993年间房价连续四年均呈下降走势。经历了一段时期的振荡后，房价开始攀升，在 1996-2004逐年上涨，而这期间的6年里，房价涨幅更是愈来愈大，到2004年时已达到19%。以此来看，似乎不能说房价就无法预测。

上述指数由卡尔•卡思(Karl Case)、Fiserv,Inc.的大卫•斯蒂夫(David Stiff)以及我本人共同参与编制，目前在芝加哥商品交易所期货及期权市场进行交易。

2004 年之后，房价增幅开始放慢脚步，2005年时增幅已降至14%，2006年（截至11月份的12个月）更是只有1%。此外，标准普尔最新公布的按月比较数据显示（该数据涵盖的指数种类更多），在其收集的20个美国城市的房价数据中，有17个城市的房价较上月出现下降。

既然房价走势的每一次变化似乎都会持续一段时间，那我们是不是应该就此认定今后几年房价将逐渐进入大幅下跌阶段？

问题是，自从二十世纪上半叶以来，美国就不曾真正出现过长时间的、且幅度可观的房价下跌现象。1990-93年期间，美国主要城市发生了连续三年房价下跌，但价格从高峰到低谷的落差幅度也只有8%。近年来，我们的确看到过房价突然下跌后急速转向的情况，比如，旧金山的房价在2001年到2002年间下跌了 7%，但随后开始急速上升。2004-2005年间伦敦的房价下跌了5%，但后来也转身上行。

以日本来说，很长时间以来，房价一直处于向下的走势。之前在八十年代的时候，日本大城市的住房市场曾是一片繁荣，房价也被推升到相当的水平，一时间成为全世界的议论话题。在住房市场的价格奇观带来的后果方面，日本是一个重要的前车之鉴。而美国和其他一些国家现也刚刚发生过这类奇观。

在1990年房价高峰后的15年时间里，日本大城市的地价开始了漫长的下跌之路，到2005年时跌幅达到了65%。在这同时，日本个人住房投资占国内开支的比重也在逐步下跌。九十年代初时，建筑活动还保持在可观的水平，给新房供应提供了稳定来源，并对房价下降起到一定作用，但随着房价持续下跌，建筑活动也开始逐步萎缩，成为日本经济陷入长期低迷的诱因之一。

在未来的几年里，在全球住房领域我们会见到怎样的景象呢，是美国、英国和澳大利亚前期出现的止跌回升呢，还是日本九十年代后的一蹶不振，或是介于两者之间的情景呢？美国住房市场近来的下跌是否意味着即将出现历史性的转折呢？

一些人根据一些短期指标认为，近来的市场弱势有可能得到向上回调。全美地产商协会(National Association of Realtors)前不久公布，去年10月和11月经过季节性调整的成屋销售指数在经过连续6个月下跌后开始止跌回升，市场对此大为欣喜，但是，12月份该指数再次出现下跌。

美国国家统计局公布，自从10月份以来，预售屋销售数量开始上升，11月至12月的升幅达到了5%。但这或许应归功于这期间天气偏暖及促销活动的影响。

虽然芝加哥商品交易所房屋期货市场交易仍相对清淡，但其价格仍反映了各类投资者、套利人士和投机商的普遍看法。从期货交易结果看，人们预计，明年交易涵盖的所有城市的房价都将出现下跌，不过跌幅会比近期温和。

这些还都是短期指标，还不能告诉我们太多有关房价可能正在酝酿的重大回调的信息。相对于建设成本和其他指标而言，房价已经升得太高，这一事实表明，某些地区的房价可能会大幅回落，甚至可能已经开始回落。

不过，现在还很难确定回落是否会发生以及何时发生。新建筑给开发商带来暴利的时代还需要很多年才会结束，在此过程中，会有许多预料不到的事情发生。

现在我们处在一种很不确定的状态中，不过，虽然不确定，但房价出现持续下跌多年的局面仍有相当大的可能性。传统的金融理论还难以将只有一半预测性的价格下跌序列与有关市场效率的基本理论统一起来。

现在的局面提醒我们，现有市场在住房问题上还存在效率不足和发育不完全的问题。这或许意味着未来有可能进行结构性调整，以便从根本上改变这些市场的性质。

（编者案： 本文作者Robert J. Shiller是耶鲁大学经济金融学教授兼MacroMarkets LLC首席经济学家，他着有《非理性繁荣》(Irrational Exuberance)一书。）

投资理财的十年真经zt bayfamily

投资理财的十年真经zt bayfamily


1）每月按出而出，千万别按入为出。 年轻时只花该花的钱， 无论挣多少。

2）年轻多积累，45岁以后可以多享受。别买好车，特别是原始资本积累的时候。

3）长线投资，没什么比房产更好了。无论从税收，回报来看。不服气的我可以拿数据和你必。房价增幅稳定，可以有大的leverage. 加上房租，没有任何其他投资可比。 优先次序是：中国，美国快速发展的地方，Fairfax, bayarea, DC, NYC，LA, etc. 一有余钱，就贷款四倍买房，慢慢积累。

4) 买房子麻烦，想省事的话，买了自住房后，多出的钱买股票吧。 优先次序是：Roth, 401K, 529K. 再有钱， 赌运气玩option, 长线买index，有内线消息玩个股。

5）房产高回报，要有大的leverage, 需要稳定的投资环境，夫妻感情不好，赶紧离，找个稳定的过日子。时间耽误不起。到四十岁再积累，太累。

6）年青时多贷款，愈多越好。需要永远保持贷款总额在你所有年现金流的三倍以上，切记切记。

7) 有小孩的， 买个term保险，sign个will. 千万别听任何其他的投资理财师的建议。


差不多就这7条， 有什么忘了，各位提醒一下。 开源吗，大家各显神通吧。 有技术的，开公司，数学好的，改金融，会来事的，作房产经纪。

什么都不会的，打工享受生活吧，按如上7条，十年后，你的日子绝对不差。

美國地產買賣常識問答

美國地產買賣常識問答(2)

問﹕什麼是房產交易稅(Realty Transfer or Realty Transfer Tax)﹖

　　答﹕房產交易稅是為房地產產權交易特權而支付的稅額。根據你所在州不同﹐交易稅的征收方式迥異。如新澤西州﹐通常賣方只需付州稅而在紐約市﹐除州稅外﹐還需付市稅。在紐約﹐如果你有貸款(Mortgage)﹐買方還需付Mortgage Tax(貸款稅)。

　　問﹕什麼是房產稅(real Estate Tax or Property Tax)﹖ 　　答﹕房產稅顧名思義是房產屋主每年向當地市政府交納的稅種。房地產稅一般按年計﹐房價越貴﹐房產稅越高。一般講﹐房地產稅是用於市政、縣郡、學區、社區大學及其它政府機構。房地產稅屬聯邦個人所得報稅扣稅項目﹐也可用於抵扣州所得稅扣稅項目﹐但各州規定不一。

　　問﹕買房時﹐我怎麼查明房產稅﹖ 　 　答﹕賣方一般應告知房屋近一年或幾年來的房產稅﹐這通常列在賣方經紀上市單上(MLS)。如沒有﹐買方律師可通過市政府稅務部門查詢。產權調查報告也能 較準確地顯示地稅征收。值得注意的是有的市鎮是在房產易手時重新估價征收地稅。有的市鎮是每3到4年調整地稅。因此﹐作為買主﹐應提前查清﹐並理解你將來 到底付多少地稅﹐這對你考慮是否應購買此屋亦有幫助。

　　問﹕如果市鎮地稅估價都高於我的買價﹐怎麼辦﹖ 　　答﹕你可以根據你的買價來上訴(Appeal)﹐到估價委員會(The Assessor’s Board)。上訴時﹐你必須證明你的買價是合理市場價格(Fair market Value)而不是從親戚手上廉價購得。

　　問﹕買房後﹐有哪些費用項目可以抵扣聯邦所得稅﹖ 　　答﹕房地產稅和一百萬美元貸款的利益可以用於抵扣聯邦所得稅。此外﹐第二個貸款(通常是Home Equity Loan)不超過10萬美元貸款的利息亦可抵扣所得稅。但注意的是兩個貸款總額不能超過房屋合理市場價值。　 　另外﹐只有在報稅時採用單項扣減（Itemized Deduction）的報稅方式時﹐才能扣減房產稅和貸款利息﹐新房屋購買者還可以扣減點數費用（Points）。房屋重新貸款者不可扣減這類費用。房屋 交易中德其他費用﹐如房產交易稅、律師費、登記費及貸款公司的信用報告費﹐估價費等均屬不可抵扣費用。

　　問﹕賣房時﹐需交聯邦資本增值稅（Capital Gain Tax） 　　答﹕如果你在過去5年內在該房屋住滿兩年﹐你賣房利潤低於25萬美元(夫妻倆共50萬美元)﹐部份元需交納資本增值稅。 　　但這並不適用投資房（Investment Property）和渡假房（Vocation Home）。對於兩用房（Duplex）﹐用於賣方自己主要居所的單元（Primary Residence）可享受這一優惠﹐但對於出租的單元則需申報資本增值稅。

　　問﹕如何確定賣房利潤（Profit）﹖ 　 　答﹕賣房利潤是調整以後的賣價（Adjusted Sale Price）減去調整後的成本（Adjusted Cost Basis）。調整後的成本是買價（Purchase Price）減去銷售佣金、律師費等。調整後的賣價是賣價（Selling Price）減去房屋整修費用（Cost of Capital Improvement）。國稅局（IRS）對整修費用有較嚴控制﹐如維修熱水器的費用不能列為整修費用﹐但安裝一台洗碗機則可。再如﹐你可扣除雇工的工 錢但不可以扣除你自己的工錢。國稅局同時要求賣方每年申報詳細的利潤計算。整修費用的收據（Receipt）應妥當保存。

問﹕申請房屋貸款(Home Mortgage)時﹐貸款公司(Lender)一般要考慮哪些因素﹖ 答﹕法律上講﹐並沒有法律要求貸款公司必須考慮什麼﹐但一般講﹐貸款公司會考慮下列因素﹕

1、工作經歷、薪資歷史及現職工作證明﹐通常需提交近年來聯邦報稅(Federal Tax Return)和W-2表格。如果你的收入來自其它方面﹐如房產投資、小孩撫養費(Child Support)或其它投資﹐你同樣需要提交證明文件。 2、信用歷史(Credit History)。貸款公司通常會獲取你的信用狀況如信用分數(Credit Score)及信用卡欠債金額。 3、負債數額(Outstanding Debts)。如汽車貸款(Automobile Loans)、撫養費(Alimony)和(Child Support)等。 4、 資產(Assets)。如汽車、出租房屋(Rental Property)、股票(Stocks)、債券(Bonds)、現金(Cash)、銀行存款(Savings)、IRS、退休金帳戶 (Retirement accounts)、互助基金(Mutual Funds)等。 5、自負金來源(Source of down payment)。注意﹐你如果有親戚的贈送(gift)﹐貸款公司將要你提供贈送證明信(gift letter)。

問﹕貸款公司(Lender)依法應讓我知道哪些貸款資料﹖ 答﹕ 聯邦法律要求貸方(Lender)應披露所有貸款費用(Loan Cost)﹐如估價費(Appraisal Fees)、貸方律師費(Lender’s Attorney Fees)、托管費(Escrow Fees)、貸方服務費(Services Fees)、貸款利率(Mortgage Interest Rate)等。根據聯邦招刨J款法案(Federal Truth in Lending Act)﹐所有的貸款公司或機構必須統一採用一致的計算方法來披露貸款費用以利於消費者比較。固之﹐貸款利率必須按APR(Annual Percentage Rate)形式通告貸款人(Borrower)。 此外﹐聯邦平等信用機會法案(Federal Equal Credit Opportunity)嚴禁貸款中德種族、宗教、膚色、國別、性別、婚姻狀態以及是否接受公共資助資金等方面的歧視。 問﹕我正在買房﹐但我現在住房還沒有賣出﹐有什麼辦法我可以先從現住房上借款來購新房﹖

答﹕有兩種辦法﹕一是Home Equity Loan(房屋淨值貸款)。如果你有房屋淨值信用額度(Home Equity Line of Credit 簡稱 HELOC)﹐你也可以直接從中取錢。 二是用Bridge Loan﹐但注意通常Bridge Loan的利率較高。

問﹕請解釋固定利率貸款(fixed-rate Loan) 答﹕固定利率貸款﹐顧名思義就是貸款利率在貸款期間(通常是15年﹐20年或30年)固定不變。但每月償還貸款的本金和利息部份卻是變化的。通常在貸款初期﹐償還利息較多﹐因此﹐年終報稅可抵扣部份也較多。

問﹕什麼是變化利率貸款(Adjustable – Rate Loan)﹖ 答﹕變化利率貸款因貸方變化利率﹐或還貸金額或還貸時間不同而有幾種﹕

1、變化利率貸款(ARM)﹕這類貸款通常提供前幾年較低的固定利率﹐然後利率會隨著指數(通常是一年期財政債券Lender而變﹐但同時貸方(T-bill Rate)限定最高變化額度(CAP)。有的貸款也限定最低變化額度(Floor)。

2、可轉換ARM(Convertible ARM)﹕這類貸款通常允許貸款人(Borrower)將變化利率貸款轉換成一定時限內的固定利率貸款。例如前5年每年利率固定。

3、可重新協定利率貸款(Renegotiable – Rate Mortgage或Rollover)﹕這類貸款通常固定前幾年的利率和月付數額﹐然後允許貸款人重新協商利率。

4、漸進付款貸款(Graduated Payment Mortgage或GPM)﹕這類貸款的頭兩年付款較低﹐但在第5至10年或逐漸調昇。

5、共享昇值貸款(Shared-Appreciation Mortgage)﹕這類貸款提供低於市場的利率﹐但同時貸方共享房屋昇值﹐在賣房時或在協議時間借款人必須付給貸方昇值共享部份。

問﹕什麼是氣球貸款(Balloon Loan)﹖ 答﹕氣球貸款要求貸款人在一定時間內(通常是3年、5年或7年)全部付清貸款余額。這類貸款的利率可固定或變化。

問﹕什麼是超額貸款(Jumbo Loan)﹖ 答﹕超額貸款是指貸款數額超過Fannie Mac和Freddie Mac允許的額度﹐如截止2004年1月1日該額度為$333,700.00﹐超額貸款的利率通常要高於其它貸款。

問﹕什麼是可轉讓貸款(Assumable Mortgage) ﹖ 答﹕可轉讓貸款允許借款人將貸款轉讓給下一個買主。絕大多數貸款通常是“賣房即付清”(Due-on-Sale)貸款﹐只有少數貸方提供可轉讓貸款。值得注意的是﹐可轉讓貸款的利率通常不是原貸款利率﹐並且貸方會收取轉讓費用。

問﹕什麼是提前付清罰款(Prepayment Penalty) ﹖ 答﹕提前付清罰款在多數州是非常受到限制甚至是不合法的﹐但貸方規定貸款的前幾年提前付清罰款完全可能。通常罰款額在貸款的1-2%。

問﹕房屋過戶時﹐房契(Deed)會給誰﹖ 答﹕在所謂的Title State﹐如紐約州﹐房契由貸款銀行保管直到還清貸款。但在所謂的Lien State﹐如新澤西﹐房契交給買方。

問﹕過戶時﹐貸款公司說貸款已經賣給別的銀行﹐這是怎麼回事﹖ 答﹕ 大多數貸款在過戶後轉賣給互助基金(Mutual Fund)或保險公司﹐而貸款公司只是充當貸款中間服務者﹐負責處理每月還款﹐房地產稅等。按照1990年國家可支付住房法案(National Affordable Housing Act of 1990)﹐貸方(Lender)須﹕ 1、在貸款轉賣生效日之前至少15天內通知貸款人。 2、通知書上須注明新的貸款機構的名字及地址﹐生效日期﹐第一次付款變更日期以及免費電話。 3、貸款條件不可變。 4、提供借款人60天應變時間﹐這期間﹐不可加收遲付罰款。

問﹕什麼是托收帳戶(Escrow Account) ﹖ 答﹕ 托收帳戶是貸方為你支付地稅、房屋保險而專門設立的獨立帳戶。通常在過戶時﹐貸方會要求托收1-3個月的地稅和房屋保險。托收帳戶不付利息。聯邦房地產過 戶程序法案(The Real Estate Settlement Procedures Act)對托收帳戶有嚴格限制。根據這一法案﹐銀行可征收的托收金額計算相當複雜﹐但粗略講﹐應以不超過2個月的托收項目為宜。

問﹕房屋淨值貸款(Home Equity Loan)和房屋第二貸款(Second Loan)有何差別﹖ 答﹕兩者相同的是利息都可扣稅(Tax Deduatible)並且都有房屋抵押。不同的是第二貸款是定期固定利率貸款而淨值貸款通常是變動利率。

問﹕FHA和VA貸款的重新貸款(Refinance)與其它重新貸款有何不同﹖ 答﹕FHA/VA的重新貸款稱為FHA Streamline Refinancing﹐不要求房屋估價﹐工作確認(Employment Varification)。

問﹕重新貸款時所付的點數(Points)是否可抵稅﹖ 答﹕ 可以﹐但不是全部。點數必須按貸款年限逐年扣除。如你付$3000.00點數貸30年期貸款﹐每年可抵稅的點數為$100﹐但同時應注意﹐如果你付了點數 同時你又用重新貸款所得來做房屋裝修(Home Inprovement)﹐你可在當年報稅時多些抵稅。例如今年你貸款$100﹐000﹐15年期。你付了$2000﹐00(2個點數)。你又用貸款所得 中的$25000來裝修廚房﹐這樣﹐你可在今年的報稅中抵稅$500($2000的25%)﹐剩下的$1500再分為15分﹐即每年還可抵稅$100。

为什么投资组合中要有黄金与贵金属

为什么投资组合中要有黄金与贵金属


WXC 新开了这”投资理财”坛, 写这一篇文章以此庆贺吧.

说到黄金, 总让人想到那些地主老财老板们, 放着一堆死死的黄金, 挺着一个肥肥的肚子… 可现实世界中却完全是另一回事.

这一代的人及下两代的人(Baby Boomers, Generation X, Y), 对于黄金的概念,大多是比较模糊的.其中当然也包括笔者. 记得多年前曾经与老外朋友谈起黄金, 老外朋友说连央行们都在卖, 那东西是再没天日的了. 笔者倒是半信半疑的. 怎的稀有金属一咋不稀有了地?

其实,要谈黄金得先谈”钱”. 什么是”钱”? ”钱”的功能是怎样的? 谁控制”钱”? 谁从钱中获利?
我们先探讨”钱”的功能:
人类的经济生活中, 本不一定是要有钱的. 人们常以物换物, 就是英文中的”barter system”. 但barter system毕竟是不方便的. 总不能拿一只羊去换一瓶酒吧? 怎么找零呢? 于是就有了”钱”这东西. 钱可以是贝壳,铜币,银锭,金块, 纸币.. 钱的功能也就是一个货物交换的中间物.
所以, 钱的定义应是财富的储藏室 (The store of the value.) 储藏室里的财富可以购买明天需要的东西. 现代的经济问题大多就出现在这储藏的财富价值和监管人上. 众所周知, 今日美国的Federal Reserve Bank System (FRB)和政府是决定财富价值和保管的人. 财富价值是以美元来衡量的. FRB(with cooperation from major commercial banks)与政府(Treasury, Congress and President)决定了美元的流通量,政府的消耗量,和借债的多少. 由于政府的不断膨胀,战争的消费, 政府的开支也不断增长. 加上现在的减税政策, 政府是应该入不敷出了. 可是, 我们并没见政府破产啊? 答案就是: 1. 借债. 2. 通货膨胀. 有必要澄清一下通货膨胀中的”通货”两字. 通货并不是货物本身. 要一样货物到处通行的, 只能是货币了. 所以通货膨胀应是”货币膨胀”. 现时世界各国的货币系统, 多奉行以央行对货币系统注入新钱(New Money or Extra Money or No money at all with just a couple of computer key strokes),然后政府从中抽取钱以补预算赤字. 这抽取是以通货膨胀去减少债务的办法完成的

在这个通货膨胀的过程中, 国民储蓄的真实购买力大量缩水. 一定有人会问, 为什么政府要这样做? 很简单, 这样做一是隐形的税, 国民感觉不到. 感觉到了也不知所以然. 二是就美国来说,美元是世界储备货币, 通货膨胀不仅吸取美国大众的财富,同时也吸取了世界各国的财富. 三是通胀不需参众两院的细究. 所以, FRB和大的商业银行,控制了银根的松紧. 政府和商业银行们, 是钱流(Money Flow)的受益者.
但国民储蓄大量缩水,慢慢总会有人觉得的. 纸币多了,于是有了炒股风, 炒房风,有了囤积居奇风, 将来一定会有炒金炒油风. 央行们, 在实质上, 是一波波炒风的始作傭者. 看到许多人在这些多面风中吹得不知南北,真是同情. 把注意力放在钱,股,房,金上,忘了花少许些时间在研究经济的基础问题上,是很可惜的事.

清楚了货币系统的运转和问题所在, 探讨为什么投资组合中应有黄金或贵金属,会容易许多.
在现代的投资系统中, 一般人能接触的, 不外是债券(Bond),股票/基金(Stock),CD,房地产. 进一级的,会投资外币,大宗货物(Commodity),衍生品(Derivatives).再高一层的,就有私人资本(Private Equity),债市(Debt Market), Credit Swaps, Carry Trade….
黄金,是大宗货物中的一种.但它又不同与大宗货物.最主要的不同,在于黄金的货币功能. 自古以来,因为黄金的稀少,用黄金作为基础货币的国家,就有了稳定的货币系统. 因为黄金和纸币的挂钩,政府就不能乱印纸币.但政府的日子,就不好过了.
从1973年NIXON宣告美元与黄金和挂钩结束,黄金的货币功能似乎消失了. 黄金只不过是大宗货物中的一种. 但这只是政府和华尔街30多年来洗脑的结果. 黄金的货币功能从来也没有真正消失过. 试问,回首几千年,有那一个除黄金,白银之外的货币存在了超过了几百年的?
又问为什么政府和华尔街要来洗脑? 答案也简单, 国民都买黄金,1)代表了国民,投资者对货币系统的失去信心.货币系统可能会崩溃导致经济崩溃.从这点上说,现在的美元贬值是不可能永远持续下去的.在一 定的时候,会有象卡特政府时的FED Chairman Paul Volcker那样的人物,来大幅高利率以遏制通货膨胀,保全美元的储备货币地位.当然,美国的经济会因此而深度萧条.但这样的萧条对于贸易赤字的改善, 减少泡沫时的过度消费,和美国的长远经济的复苏,有不可衡量的重要作用.从投资的角度说,这样的萧条应是一极好的机会.但这萧条的反面,将会是许多过度运 用杠杆作用(leverage)的投资者和美国消费经济的一场噩梦了.
2)如果国民,投资者对货币系统失去信心而转向黄金,华尔街的银行家们,基金的管理者们,股市的交易员们,靠什么来赚钱呢? 其实,当不少人在羡慕华尔街的工作时,是否意识到正是国民的储蓄造成了华尔街的暴富呢? (题外话: 从另一角度来问,”假如”当美国从一个辛勤劳动的制造业国家,转变为一个以股票投资,房市投资,服务业为主的辅助形经济模式国家,会是美国的福音吗?)
3) 国民,投资者转向黄金,实质上,是把储蓄取出了货币系统.华尔街无法赚取佣金,政府无法抽取税. 不同与其它投资,政府总有办法抽取你的税,黄金,很可能政府会抽不到税. (所以,就有了罗斯福在1933年下令的禁止私人拥有黄金法. 禁止私人拥有黄金法直到1975年才解禁,跨越了整整42年. 也有了中国文革时的大抄家. 说抄四旧,黄金是一定抄的.有一说,文革中的政府频临破产,中国是靠大庆的油,上海的纱,和抄四旧的金,渡过的难关. 真假如何,不知. 但抄四旧时的抄黄金,却是不争的事实.)
在美国今日的庞大赤字下,美元的地位汲汲可危. FRB的潜政策是有控制的缓慢贬值.最好是对亚洲货币的大量贬值.但人民币汇率的紧咬不放,成了美国财政的一大头痛问题.其实这头痛问题,对小布政府来 说,并不头痛. 美元对人民币大幅贬值带来的通胀,是小布政府并不愿意看到的. 庞大赤字,他宁愿留给下任去对付.所以财政部长Paulson的秀,是做给民主党看的. 民主党解决不了(笔者相信赤字解决不了),可以给共和党一个政治把柄. 美元是一定会贬值下去直到危机的边缘. 美元对人民币的汇率,1:5或1:4是可能的. 对于国民,投资者来说,拥有一部分的黄金,可能是比华尔街所推销的投资组合风险分散而更好的风险分散. 但拥有黄金前,目的一定要清楚.
1) 拥有黄金,不是为了发财. 更好的比喻是, 种了二亩三分地. 秋季收获了千斤谷子. 自己吃五百斤, 卖三百斤, 留两百斤做为明后年的种子. 黄金就是这两百斤种子. 当然,不排除天灾后种子大涨的可能.
2) 拥有黄金,更是一种保险. 是对一种大环境变化的保险. 如大环境变化了, 保险就起了作用. 不变,则把保险传给后人. (有一个好朋友,是吉埔寨(Cambodia)人.他告诉我当年他们家在战乱中,是以一手提箱的黄金买到了到越南然后到伦敦的路的.也就是说, 一手提箱的黄金买到了一家人的命.)
3) 拥有黄金,要有承受大涨大跌的意志. 笔者认为, 投资几乎是一种信仰. 有了信仰,才会有泰山崩于前而面不改色的意志.
拥有多少黄金,是一个可以讨论的事. 有人说,5%-30%的财产. 有人说,把家中人的岁数加起来,一岁一个OZ的黄金. 笔者认为,看各人的承受能力把. 对于刚开始美国梦的朋友们,并没有多余的钱去买这份保险. 笔者则认为,储蓄和减少债务,是一个明智的行为. 对于那些年轻,没有家累的人,投资在自己的商业上,则是一种有胆识的行为,成功于否并不重要, 重要的是买了一份经验.
对于那些想利用High Leverage的人,看清大环境或许有帮助?
FED gives, FED will take them away. FED decides its policy not on small investors. It decides based on commercial bank and rich people’s interests. Falling into the trap can be fatal.

后记:
当华尔街和许多人为道琼斯创新高的而欢欣鼓舞时后, 如果笔者说,从2000年来道琼斯实质上跌了50%,多数人一定说笔者Crazy. 那么请看下图. 华尔街的欢欣鼓舞未必是为了你的财富的升值, 他们是为了Record Commissions.
为什么要用Dow Jones to Gold Ratio? 因为黄金的购买力是基本不变的.

长期投资之我见

目前，美国传统的defined benefit: pension越来越少，而defined contribution, 401(k), 403 (b), 401(a) 等等越来越多。 其实一个很重要的原因是公司把风险推到雇员的头上或是雇员和雇主共同承担风险，而不再是公司单独承担风险。Pension是很复杂的，简单的说与长期的利息很相关。自2000年来，长期利息一降再降，直到现在都是历史上很低的。如果一个公司pension的duration是17年的话，利息降1个百分点，公司的liability 就增加17%。从2000 到2003，很多公司的pension fund降到只有liability的50%。为此不得不付出高昂的代价。（要付高的保险和利息等等。）而时代的变化，年轻人也不再会在一个公司工作一辈子。所以雇员们也越来越喜欢defined contribution的计划。 应否投资于401(k)是毋庸置疑的。至少要投到公司match的那部分。如有能力，我认为要尽量多投。 一是可以defer tax, 还有可能降低tax bracket。二是compounding effect of deferred tax。至于，将来税是不是会增加，那没人能知道。毕竟现在的税收是美国历史上最低的。而如有人说因为social security 要破产，在将来一定要增加税收会影响401(k) deferred tax部分，我认为有些牵强。因为social security目前收工资的6.2%，（工资超过一定数目是不收的,如2006， 工资超过将近9万的部分是不收social security税的）。重要的是defer tax 是federal tax 和state tax 那部分，而不能defer social security。不管你投不投401(k), 你都要交social security的。另外，social security收的是工资的那部分的税，如果你退休啦，没有工资收入，就不应该在交social security。 401(k)，traditional IRA 还是Roth IRA。到底哪一个好，取决于现在和将来的tax bracket。因此，很难估计。但是很多人偏爱Roth IRA， 因为它排除将来税收的不确定性。也没有70 岁半一定要往外拿的规定。这样可能给你更多的compounding的机会。我个人也偏爱Roth IRA。 假如换工作，你可以将401(k)转到Rollover IRA，新公司401(k)， 或放在现有的401(k)里。在这一点上，是毫无疑问的要转到Rollover IRA。因为在401(k)里，一般付两个管理费，一是真正投资的基金经理，二是提供401(k) 的公司。所以，要转到Rollover IRA。而且，一般401(k)只有有限的基金可以选择，Rollover IRA你可以转到任何一个你喜欢的基金里。还有，你在几个月后，可将Rollover IRA再转为Roth IRA。但是记住，在转的过程中，钱最好不要经你的手。否则，原公司将留10%的税。尽管，能要回来，但是很麻烦。所以，你可以在新的公司先开个账号，然后把账号直接告诉原公司即可 Equity Bond Money Market 1 Year Annualized Return 11.7% 5.8% 4.2% Risk 19.9% 7.7% 3.0% 10 Year Annualized Return 10.2% 5.5% 4.3% Risk 5.2% 3.4% 2.7% 30 Year Annualized Return 10.9% 5.6% 4.4% Risk 2.8% 2.8% 2.6% 如何选择股票？这是一个很不容易回答的问题。如果没有足够的资金，纯粹投资股票很有风险，有inside information或极有运气的除外。风险分市场风险（market risk）和个股风险（individual risk）。有人说一个Portfolio至少要持有7支在不同sectors的股票，才能降低个股风险。 现在一般的portfolio 都基于一个的诺贝尔奖的理论：mean variance。简单的说就是diversify。 为什么要diversify呢? 用一个极简单的比喻：有两只股票，回报率都是10%， 风险（standard deviation）都是20%。但是这两只股票走向完全相反。那么两只股票组成的portfolio的回报依然是10%， 而风险是零。这种股票走向关系叫correlation。经过计算，人们发现如果搭配合理，在不降低回报的同时，能几乎完全的排除个股风险，当然还是有市场风险的。我相信这是很多基金的基石。这也是如果你没有足够的资金，又没有十分可靠的内部消息就很难操作股票的原因。否则无异于赌博，真是要靠运气啦。如果你真懂，再用put 和 call， 的确有帮助。但是对大多数人来说，基金或EFT (exchange-traded fund) 可能是更可行的。 这两者其实都可认为是mutual fund。已经是diversified。但是不要指望长远能有10%的回报。因为，基金是有expenses。我想能有8% 就很好啦。投资的回报无外乎来源于3 个地方：asset allocation, market timing, and security selection。 asset allocation就是往哪个方向(sector)投；market timing 就是低进高出；security selection就是如何选择股票。经过很多人研究，发现90%的回报来源于asset allocation，其他两个还经常带来负面的影响。 我相信理论和研究(efficient market)，所以我主要谈一谈asset allocation的看法。注意：下面开始主要是个人意见，不可完全相信。 第一，投资美国本土和国际的问题。因为美国的市场不和国际市场完全相关（correlation），又有货币的因素在内。因此，如果投一些在国外的话在理论上可以降低风险并不降低回报率。美国的市场占世界的50% 左右。其他发达国家占40% 左右，emerging market占10%。提一下，中国占1%左右，香港的不在内。香港属于40%内的。（所以个人认为中国市场很有潜力，只是太不成熟）。过去3年，国际的回报远远超过美国。尤其是emerging market，每年30% 多。但是提醒一下， 各位不要忘了97年emerging market的崩盘。 第二，大，中，小的问题。股市根据市值分大，中，小。根据规定，基金的投资也要和其制定的方向一致，即必须也分大，中，小。大的自然风险小些，回报高些；小的自然风险大些，回报低些。如果年轻又愿意承担一些风险的可以向中，小靠。如果年龄稍大或不愿意承担风险的可以向大，中靠。 第三，value, growth, blend。Value多指成熟的公司，有分红，如GE, GM, BP, Wal-mart 等等。Value的公司因为有分红，自然股价上升的慢一些 。growth多指正高速发展的公司，一般不分红, 如google, yahoo, Amazon 等等新兴的公司。因为不分红，自然股价上升的快一些。Blend是两者都有。大家可能都认为growth的长期的回报高，但是多年的研究表明，value的回报高些。如果在退休的fund外还投的话，一般推荐在退休的fund里以value为主，而普通的以growth为主。其中最主要的原因是分红（dividend）如果在普通fund里，每年都要交税，而在退休的fund里不缴税。 第四，债倦(bond)。债倦主要的作用是有yield.。yield指的是有稳定的cash flow。它起到降低整个portfolio 风险的作用。有理论表明适当的债倦加股票的回报要比单纯的股票高，而风险小。所以在长期的投资中要拥有债倦。而且随着年龄的增加，债倦的成分也要增加。有人说拥有的股票应用100 – 120 减去年龄，剩下的就是债倦的百分比。 第五，在一个portfolio里还要拥有resource, material的东西。指得是基本物质，如黄金，稀有金属，石油，森林，纸张等等。主要的作用是hedge 通货膨胀的。这个sector在过去几年汇报很高，尤其是石油和黄金。但是在80年代到90 年代中都很萎靡不振。石油与中国和印度的崛起而导致的供不应求有关系。也有人认为和布什有关系。 第六，房地产(REITS)在过去的几年火得不得了。Residential房地产只是REITS的很小的部分， 不要把两者混为一谈。其中低利率毫无疑问起到极大的作用。房地产的作用和债倦有些相同，都是为了有yield。如今，房地产的yield比债倦还低，所以有很多人认为REITS是overvalued。 如果你觉得投资很复杂，但是又必须为退休准备， 我建议你选life style 基金。一般的大公司都有，你选择你要退休的年龄，公司会自动的调节各种搭配。你也可以自己投一投，看看几十年后到底哪一个回报高。同时在选择基金时要注意各种费用，每年一，两个百分点在长期对市值会有很大的影响。 长期投资切忌贪心，追高，过度频繁的炒作。需要有长期性，习惯性，和耐心。祝大家都有一个稳定而富足的退休生活。